I rilevatori gas e monossido di carbonio negli affitti brevi sono obbligatori dal 1° gennaio 2024. Se affitti la tua casa su Airbnb, Booking o con qualsiasi contratto turistico breve, la Legge n. 191 del 15 dicembre 2023 ti impone di installarli in ogni unità abitativa — pena sanzioni da 600 a 6.000 euro per alloggio.
Eppure molti proprietari che gestiscono una o due unità ancora non lo sanno.
Questo articolo spiega cosa prevede esattamente la legge, cosa comprare, dove installarlo e cosa rischi se non sei ancora in regola.
In questo articolo spieghiamo in modo chiaro:
- Legge 191/2023: cosa prevede per i rilevatori gas e CO negli affitti brevi
- Chi è obbligato: cosa si intende per “affitto breve”
- Cosa bisogna installare
- Come installare i rilevatori gas e CO: posizioni e distanze obbligatorie
- Le sanzioni per chi non è in regola
- In sintesi
- Domande frequenti
Legge 191/2023: cosa prevede per i rilevatori gas e CO negli affitti brevi
La Legge 191/2023 (nata dalla conversione del Decreto Anticipi, DL 145/2023) ha introdotto nuovi obblighi di sicurezza per tutte le unità immobiliari destinate a locazioni turistiche o affitti brevi, ovvero quelle locate per periodi inferiori a 30 giorni, con o senza servizi accessori (bed & breakfast, case vacanza, affittacamere).
L’obiettivo è ridurre gli incidenti domestici causati da perdite di gas o intossicazioni da monossido di carbonio — eventi che in molti casi non vengono percepiti in tempo perché l’odore del gas può passare inosservato se la perdita è lenta o l’ambiente è poco ventilato, e il CO è completamente inodore e incolore: il cosiddetto “killer silenzioso.”
La legge si inserisce in un quadro più ampio che include anche l’obbligo del CIN (Codice Identificativo Nazionale), requisito obbligatorio per esercitare l’attività di locazione turistica. I rilevatori di gas e CO fanno parte dei requisiti di sicurezza necessari per ottenere e mantenere il CIN valido.
Chi è obbligato: cosa si intende per “affitto breve”
L’obbligo si applica a tutti i proprietari (o gestori) di immobili che effettuano locazioni per finalità turistiche con durata inferiore a 30 giorni, indipendentemente dal numero di unità gestite e dalla modalità di pubblicazione — piattaforme come Airbnb e Booking, ma anche accordi privati.
Rientrano nell’obbligo:
- appartamenti e case vacanza in affitto breve
- bed & breakfast (con o senza autorizzazione regionale)
- affittacamere e piccole strutture ricettive non alberghiere
- stanze singole affittate per brevi periodi
Non rientra invece l’affitto residenziale classico (contratti 4+4 o 3+2), per cui le regole sono diverse.
Cosa bisogna installare
La legge prevede tre dispositivi obbligatori per ogni unità abitativa destinata a locazione turistica.
Rilevatore di monossido di carbonio (CO)
Il monossido di carbonio è il pericolo più subdolo: si produce dalla combustione incompleta di qualsiasi apparecchio a gas — caldaia, boiler, cucina — e non ha né odore né colore.
È come avere una perdita invisibile che non si vede, non si annusa e non si sente, ma si manifesta il giorno dopo, quando l’ospite non riesce ad alzarsi.
A concentrazioni anche moderate provoca cefalea, nausea, perdita di conoscenza e, se l’esposizione si prolunga, può essere letale.
Il rilevatore di CO deve essere conforme alla norma europea EN 50291-1:2010 e deve essere installato:
- a un’altezza superiore rispetto a quella di porte e finestre
- vicino al soffitto
- se montato a soffitto, a minimo 30 cm da qualsiasi parete
Il CO ha peso specifico simile all’aria (leggermente più leggero) e tende ad accumularsi in alto nella stanza — per questo il sensore deve stare in alto, al contrario del GPL che invece scende verso il pavimento.
Rilevatore di gas (metano o GPL)
L’obbligo riguarda il gas combustibile usato nell’impianto dell’alloggio: metano (gas di rete, più leggero dell’aria) oppure GPL (gas di petrolio liquefatto, più pesante dell’aria).
L’installazione cambia a seconda del tipo di gas:
- per il metano il sensore va in alto, a 15-30 cm dal soffitto, entro 6 metri dagli apparecchi a gas
- per il GPL il sensore va in basso, a 15-30 cm dal pavimento, entro 4 metri dagli apparecchi a gas
Se non sei sicuro di quale gas usa il tuo impianto, basta guardare la bolletta o chiedere a un tecnico abilitato.
Estintore portatile
Oltre ai rilevatori, la legge prevede l’obbligo di un estintore portatile conforme alle normative vigenti in ogni unità. Fa parte dello stesso pacchetto di requisiti antincendio introdotti dalla Legge 191/2023.
Come installare i rilevatori gas e CO: posizioni e distanze obbligatorie
L’installazione dei rilevatori non richiede necessariamente un tecnico abilitato, ma ci sono alcune cose da sapere prima di acquistare il primo dispositivo che si trova online.
Il rilevatore deve essere certificato CE e riportare il riferimento alle norme tecniche di prodotto: per il CO è la EN 50291-1, per il gas combustibile (sia metano che GPL) è la EN 50194-1 — la norma valida per ambienti domestici e residenziali. Attenzione: la EN 50194-2 riguarda i veicoli da campeggio, non gli appartamenti, e non è sufficiente per un alloggio in affitto breve.
Molti prodotti economici in commercio non riportano queste certificazioni chiaramente: vale la pena verificarle prima dell’acquisto, non dopo.
Se l’alloggio ha sia una caldaia a gas che una cucina a gas, posiziona il rilevatore di CO vicino alla caldaia — la fonte di combustione più probabile per intossicazioni silenziose notturne, perché funziona mentre gli ospiti dormono. Essenziale per la sicurezza è sicuramente la verifica periodica della caldaia a gas.
Per chi gestisce più appartamenti, vale la pena valutare dispositivi smart che inviano notifiche al telefono anche in remoto: il proprietario viene allertato anche se l’alloggio è vuoto o se l’ospite non si accorge dell’allarme, per gli edifici più grandi vale la pena valutare anche un impianto di telegestione.
Le sanzioni per chi non è in regola
La sanzione per la mancata installazione è da 600 a 6.000 euro per ogni singola unità immobiliare non dotata dei rilevatori e dell’estintore previsti dalla legge.
Dal 1° gennaio 2025 il periodo transitorio è definitivamente chiuso: chi affitta senza aver adeguato l’immobile è a tutti gli effetti fuori legge, indipendentemente dal fatto che non abbia mai avuto incidenti.
La mancanza dei requisiti di sicurezza può inoltre bloccare o invalidare il CIN, il codice identificativo obbligatorio per pubblicare su Airbnb, Booking.com e simili. In pratica: senza rilevatori, rischi sia la sanzione diretta sia di non poter più pubblicare l’annuncio.
In sintesi
La Legge 191/2023 ha reso obbligatori rilevatori gas e monossido di carbonio negli affitti brevi dal 1° gennaio 2024. Le sanzioni vanno da 600 a 6.000 euro per unità e la mancanza dei dispositivi può bloccare il CIN necessario per pubblicare gli annunci sulle piattaforme.
Non è una complicazione burocratica fine a se stessa: il monossido di carbonio causa ogni anno centinaia di intossicazioni gravi e decine di morti in Italia, spesso in alloggi che sembravano perfettamente sicuri.
Un rilevatore da 30 euro installato nel posto giusto è la cosa più concreta che un proprietario possa fare per i propri ospiti.
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Domande frequenti sui rilevatori gas e CO negli affitti brevi
Quali rilevatori sono obbligatori negli affitti brevi?
La Legge 191/2023 prevede tre dispositivi per ogni unità: rilevatore di monossido di carbonio (CO, norma EN 50291-1:2010), rilevatore di gas combustibile — metano o GPL — (norma EN 50194-1) ed estintore portatile conforme. Tutti devono essere certificati CE.
Quanto costa la multa per mancanza di rilevatori negli affitti brevi?
La sanzione va da 600 a 6.000 euro per ogni singola unità non dotata dei dispositivi obbligatori. L’obbligo è in vigore dal 1° gennaio 2024; il periodo transitorio si è chiuso il 1° gennaio 2025.
Dove si installa il rilevatore di monossido di carbonio?
Il rilevatore di CO va vicino al soffitto, a minimo 30 cm dalle pareti. La posizione migliore è vicino alla caldaia, la fonte di combustione principale. Il CO è leggermente più leggero dell’aria e si accumula in alto.
Ho un affitto breve ma non ho la caldaia: sono comunque obbligato?
Se nell’alloggio non ci sono apparecchi a gas di nessun tipo (né cucina a gas, né caldaia, né boiler a gas), l’obbligo del rilevatore di gas e CO non si applica tecnicamente a quell’impianto. Rimane l’obbligo dell’estintore. In caso di dubbio, fai verificare l’impianto da un tecnico.
Il rilevatore di fumo è sufficiente per gli affitti brevi?
No. Il rilevatore di fumo rileva particelle di combustione visibili: non intercetta il monossido di carbonio né le perdite di gas. Sono dispositivi con funzioni completamente diverse — puoi averli entrambi, ma il rilevatore di fumo non sostituisce il rilevatore di CO.
Ogni quanto va cambiato il rilevatore?
La vita utile di un rilevatore di CO è in genere 5-7 anni, quella di un rilevatore di gas circa 5 anni. La data di scadenza è indicata sul dispositivo: dopo quella data il sensore non è più affidabile, anche se non ha mai suonato.
Chi può installare i rilevatori?
I rilevatori a muro (plug-in o a batteria) non richiedono un tecnico abilitato: si installano seguendo le istruzioni del produttore. Se vuoi un impianto integrato con blocco valvola automatico in caso di allarme, serve un installatore abilitato ai sensi del DM 37/2008.